2012年3月28日 星期三

高地價政策研究 A study of high land premium policy

前言 – 土地運用的重要性

古今中外,土地皆是財富的象徵。在封建時代,君主會把土地使用權作為賞賜,到近代以買賣房地產致富為目的的著名遊戲大富翁。也是把土地和財富掛鉤。那不只因為土地能進行各行各業的經濟活動,更因為土地資源是嚴重缺乏彈性的商品。人類數量在近數千年以來已經增長了數百倍,可是地球的面積郤沒怎樣增長過。

更甚的是,人類不是土地的唯一使用者,過去的土地開發已經讓不少生物絕種了,所以近年來對自然保育也是人類的重要議題。因此人類也不能毫不留情地開發土地。

背景 – 香港的特殊歷史背景

而在香港,土地供應的問題更是嚴重。英國政府當年得到了滿清政府割讓的香港島,很快便發覺土地不夠用,不惜放棄永久擁有香港島的權利,也要租借新界的地方。可是回歸之後,香港作為了一個特別行政區,實行一國兩制,和世界別的大大小小都市不同,香港的”範圍”不可能隨意增加。一般城市發展,大都是圍繞一個中心區域,一圈一圈的向外發展,例如倫敦,紐約,東京也是這種模式,可是香港受制於特別行政區的界線,不能在外圍增加土地。何況香港外圍唯一接鄰的深圳,如今也發展成一個大城市了。縱使文化上,經濟上早早有一定程度的融合,可是在政制上的融合,郤是至少在2047年以後才能研究的事。

開發土地方面,基於郊野公園條例和海岸公園條例,使得香港不至於變成一個除了高樓大廈之外什麼都沒有的環境。而香港市民普遍對環境保護的意識加強了,將來即使香港政府要移山填海也不是容易的事。

因此,香港的土地供應問題比世界任何地方還要棘手。可是自港英政府以來,香港政府有效地反過來利用土地供應問題來促進經濟發展,高地價政策就是當中的一種手段。

釋意 – 何謂高地價政策

高地價政策只是一個民間的名稱,從來沒有一位財政司會將高地價政策寫入財政預算案,甚至官方是否認高地價政策的存在。

然而,在香港市民眼中,高地價政策郤是瀝瀝在目。

香港政府的土地政策是由官方提供土地拍賣,價高者得,儘管政府空置的土地不少,會拿出來拍賣的郤不多,做成了土地供應緊張,也逼使地產商要出高價才能買得空地去興建新樓宇。

而政府心目中的底價跟拍賣的底價有所不同。好幾次市況淡靜時,拍賣價到不了政府心目中的底價,香港政府甚至寧願收回土地也不會平賣,通常是由拍賣官警告收回地皮以趨促發展商出價。而在二零一零年九月,一幅柴灣地皮就被收回。可見高地價並非單純是地產商的商業競爭做成,而是香港政府在背後一力促成。

限制土地供應,以價高者得的方式拍賣,加上絕不平賣土地,這三點就是做成高地價的原因。然而,這三點都是基於香港政府的政策,所以既即香港政府如何否認高地價政策,事實上,香港實施了高地價政策已經有幾十年了。

利敝 – 高地價是好事還是壞事

高地價政策當然有好處,不然香港政府也不會實施多年,但壞處也一步步的出現,因此改變高地價政策的呼聲也不少。

香港採取低稅率簡單稅制,不管薪俸稅還是利得稅就比歐美低,可是政府支出郤不少,以致長期處於結構式赤字。不過,實際上香港每年都有為數不少的財政盈餘。這除了外匯基金的收益,賣地的收入也是重要的一環。

在高地價政策下,香港政府靠賣地的收入來維持服務,而不用收取高昂的稅收。此舉對兩類型人士有利。

第一是本土基層人士,他們一方面享用政府福利,同時不需要將大部份收入繳交政府,而他們未有足夠能力買樓,高地價對他們的影響不大。因此高地價政策有助基層人士減輕財政壓力,從而增加向上流的能力。

第二是外資機構,低利得稅讓外資機構增加利潤,而外資初來甫到還不會賣入辦公室,不受高地價影響。所以高地價政策提供一個較好的營商環境去吸引外資,而促進香港的經濟發展。

而對於付款買地的一幫人,高地價政策也並非全是壞事。因為政府不斷推高地價,所以一般人買樓,在高買高賣的情況下,也能賺到錢。所以在提行高地價政策的初期,百業興旺,經濟蓬勃。

有利必有弊,在高地價政策實施了幾十年後,弊端逐漸浮現。

第一,雖然地價樓價會因通漲而升值,但毫無疑問地高地價政策將地價推得更高,使樓價長期跑嬴通漲。在政策實施初期差距還不大,但日子久了,地價和物價的差距擴大,買不起樓的人越來越多,即使買到樓,供樓也佔了生活開資的一大部份。那是一個很不健康的現象。

第二,租金跟隨樓價上升,隨著地價和物價的差距擴大,租金佔開支的比重也越來越明顯,使得高地價政策的影響波及一班買不起樓的本土基層人士。同時租金過高也損害了香港的營商環境。

第三,幾十年來,買樓是最能升值的投資,因為在高地價政策的推動下,樓價幾乎只升不跌。於是香港分成兩批人,就是有物業和沒有物業。有物業的一批人越來越富裕,而沒有物業的一批人則不變,做成貧富差距。當這差距越來越大時,引發很多社會矛盾。

第四,因為樓價幾乎只升不跌,所以地產相關行業,包括地產經紀,銀行按揭服務,成為香港經濟的主要動力。而其他行業,即使有利潤,也不及地產相關行業可觀。加上租金過高損害了香港的營商環境,形成今日地產金融獨大的局面。

改變 – 改變路難行

高地價政策就像毒品,初時用會飄飄然,長遠對健康不好,但要戒掉郤很痛苦。

首先香港政府要面對結構性赤字的問題,當沒有高地價政策,就不能指望賣地收入能足以維持財政開支。雖然以目前的財政儲備,尚可以接受數年的赤字,但長遠來說,若沒有高地價政策,就必須解決結構性赤字的問題。而解決結構性赤字的問題的方法,不外乎都是像加稅減福利減公務員等不易推行的方案。

而第二樣要面對的問題是發展商利用市場行為來抗衡。即使政府供應大量地皮,發展商可以透過扣起部分單位的方法來控制供應,而且即使地價大幅下調,發展商不一定要下調樓價,因為香港市民早已接受了用半生積蓄去買樓, 而樓價是視乎市場能接受水平,而不是成本。部分有社會責任的發展商或會相應地自願減價,但減價幅度不會很大。結果,若單純的平價賣地,只會增加發展商的利潤。所以若要調控樓價,最終必須干預樓市。

而干預樓市必定會帶來政治壓力,尤其是當一班業主的資產因政府實施的政策而縮水,做成的壓力會更大。

然而,即使不管政治壓力,單純要取消高地價政策也不是易事。前文提過高地價政策是由限制土地供應,以價高者得的方式拍賣,加上絕不平賣土地這三點做成。要改變高地價政策就必須改變這三點。當中加上絕不平賣土地最容易,那只是政府心態問題,只要政府願意就能改變。

而限制土地供應郤是大問題,世上沒有政府可以無限量供應土地,何況香港更是土地乏絕呢。即使政府自身不設限制,也難保證香港政府能供應足夠令地價下調的數量。

取消以價高者得的方式拍賣也有問題,因為以價高者得的方式拍賣本身是一個頗公平的賣地方式,若要改變這一點,就必須另找一個人人接受方式去賣地,例如政府定了一個地價,再在參加發展商中抽籤決定誰可以買…等等。不過,若香港政府能供應非常足夠的土地,維持以價高者得的方式拍賣也可能讓地價下調。

結論 – 只能舒緩而不能斷尾的絕症

高樓價的問題,不獨是香港要面對,世界各個大城市也要面對。
高地價政策只是加速了問題爆發,即使不再行高地價政策,早晚也要面對高樓價的問題。反而利用高地價政策去支持政府運作更有利。內地很多省市也以這態度來看待高地價政策,郤被中央政府叫停了。

畢竟,那不是一個健康的政策,不可能毫無節制地使用。香港在實施高地價政策的同時,也實施了公屋和居屋的政策來舒緩民間的壓力。

而我認為,要澈底取消高地價政策是不可行也不可能。而政府能做的是減輕高地價政策的力度,例如放寬土地供應的限制,降低政府的目標價,防止地價升幅過急以致推高樓價。

而調控樓價方面,減輕高地價政策力度還不如政策上主動干預樓市,以及加重公屋居屋等舒緩措施。

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懶懶懶, 本來應在一些地方加點數據來支持, 例如過去數十年政府開支和收入的比較, 物價指數的升幅和樓價升幅的比較...等等. 但是我懶了.

文中吸納了不少人的觀點, 一篇好的論文應該要引用別人的觀點, 而不是吸收別人的觀點再重寫....
不過除了施永青先生之外, 我實在記不起我看過什麼人的文章了...而我也懶得重找

2012年3月25日 星期日

2012年香港特別行政區行政長官選舉 Hong Kong Chief Executive election, 2012

上年年底的三個選舉預測已經有兩個不中, 看來我是選舉明燈,
真替歐巴馬擔心.

今屆香港特別行政區行政長官選舉十分戲劇性, 也滿是黑材料.
唐英年輸在自己, 若無僭建事件, 單憑那個婚外情, 私生子的無聊新聞不一定會輸,
就算贏不了, 保住他的提名票至少會流選.
及後的自殺式襲擊已是輸少當贏的, 對大局沒影響.

何俊仁參選的目的不過為了選舉論壇的特等席, 可說是非常成功.
而得票76比提名減去白票少, 是不是有提名何俊仁轉投了別的候選人是個謎了.

梁振英當選了. 他當選不是因為他特別好, 只是他不是特別差.
不記得, 不知道, 不明白是很多不喜歡他的人的感覺.
為免他日後不記得自己的政綱, 所以我已經替他把政綱備份了.

話說回來, 今次行政長官選舉政綱不是一個很重要的元素.
反正是大同小異, 而且今次勝負的分野在於誰會玩黑材料.
而不是誰比較能幹.

這一刻梁振英有多能幹我實在看不到,
之於他上台後還重不重視民望,
可以看看由民望低的林瑞麟還是民望高的林鄭月娥來當政務司司長,
當中可以看出一點端倪.

2012年3月18日 星期日

主場 home game

向來足球籃球, 在主場總有些優勢,
但是在特首辯論的主場, 不只是有些優勢, 而是有絕對優勢.

跟據香港網民分析, 特首辯論主場有兩大功能,
第一是"聲明自己強勢, 降低對手攻擊力, 並提升霸氣"
第二是"終止對方發言, 讓自己回合繼續攻擊, 提升己方攻擊"

金句王仍然有金句, 明明"你呃人"是那麼普通的句子,
出自唐生的口中郤是與別不同...

總括而言, 梁生的預期中差, 何生在沒壓力下比平日放一點.
唐生的表現比平日好, 好得甚至讓人覺得約道七號才不是他的主場.

下次再有人問僭建問題, 大可以安排唐太跳出來說那裡是她的主場,
叫唐生收聲....

而特首辯論的另一個爆點, 是唐生指控梁生出動防暴隊和縮短商台牌照的言論,
證據是沒有的, 不過難得唐生說得那麼鏗鏘有力, 就信他一次吧.
何況唐生是自殺式擊攻, 因為他漏露出會議中的內部事情,
即使唐生日後當上特首, 其他黨派的人也不敢加入行政會議,
若唐生當不上特首, 恐怕永遠都不會再有公職了.

不過話說回來, 梁生漏露出會議中的內部事情的次數甚多,
若唐生漏露一次就是死罪, 梁生豈不是要死很多次....

目前最頭痛的應該是民建聯和工聯會, 因為他們的取向對大局影響深遠,
辜勿論唐生的指控是否屬實, 若梁生在他們支持下當選而又做出任何損害自由的行為,
他們肯定成為箭靶, 以致立法會和區議會的選舉中像當年二十三條立法時大敗.
而從他們審慎的態度, 就知道他們心中梁生說出那些話並非不可能的事了.

2012年3月13日 星期二

約晚飯 Organizing a dinner

約人食飯, 從來不是一件容易的事,
人人的日程表不同, 要找一個時間配合所有人是很困難,
每一次都配合大多人就算, 還要有人遲到, 有人早退.

兩幫人約食飯則更麻煩, 因為多數沒有一個人可以聯絡到所有參加者,
往往要兩幫人各派聯絡人來合作.

然後來了一個不速之客就會出亂子,
兩幫人都否認約了那位不速之客, 偏偏那位不速之客郤被指是江湖人物,
本來平平無奇的飯局變了一個局...

然後大家又發現原來誰人負責聯絡有時很難說得清,
甚至連食完飯有沒有付款也說不清,
於是本來什麼事都沒發生的飯局變了幾天新聞.

這一單新聞也不過是一場鬧劇, 影響還不如梁生政綱上的居屋數目大減.
不過, 反正沒投票權的香港人還是對鬧劇比較有興趣.
早幾天明明說要下回分解的說書人"上海仔",
不知還有什麼故事要說, 還是會因事件已升級到廉正公署那裡而提前落幕呢.